2014西安商业地产发展之现状

　　商业兴旺、市场繁荣、服务业应有尽有，被视为城市繁荣最直接的表现。“十一五”期间，西安出台了一系列的扶持政策，通过政策的扶持优化了环节，加大招商，大力促进了商业地产的发展。“十二五”开局之年，关中天水经济区发展规划批准等政策影响，西安的商业发展迎来历史机遇。从早起的红星美凯龙、大唐西市、骡马市步行街，到近年来的新世界百货、万达广场、奥特莱斯、华润万象城、四海唐人街、深国投印象城等商业中心的成立及建设，西安商业地产进入了快速而又规模化的发展。

　　然而，也正是在商业地产的快速发展下，西安商业市场也呈现了种种“怪状”：

　　· 2010年6月，世界第二大国际化零售连锁集团——家乐福在西安商业市场经历4年之后彻底撤离;

　　· 2013年8月，全国最大百货零售连锁集团——大商集团在西北打造的首家新玛特购物广场，拼搏3年后退出西安市场;

　　· 2014年4月，东大街万达新天地东北角挂满了商家喊冤维权的白条幅，运营历时1年半、北誉为“西北第一金街”空铺近半的场景尽显凄凉之感。

　　虽然，这三个案例仅仅是西安商业市场中很微小的一部分，但是，无不反应着西安商业地产从开发到运营等整个过程的问题。对此，西安房地产信息网数据研究中心特对西安商业地产市场发展现状及存在问题进行盘点。

　　一、西安商业地产发展现状

　　1、商业多中心趋势日益明显

　　从西安目前的商业布局看，新兴商业正逐步脱离传统的钟楼商圈，开始向城市边缘地带拓展，并形成多处区域型的商业中心，如高新区商圈正逐步成为区域型商业中心的典型代表。政府商业网点规划大力支持区域商业中心和环线商业带的发展，以土门、高新区、北二环、张家堡等为代表的一批区域商业中心。

　　2、百货、大卖场仍是居民主要消费场所，购物中心成为趋势

　　从目前来看，百货商场和大卖场仍然是目前西安市民主要的消费场所。城内的开元、民生、新世界为典型的代表;从大卖场业态来看，人人乐、华润万家等也是目前西安市场的主流。随着房地产市场发展边沿化的特征，集中性购物中心已然成为商业发展趋势，典型的如民乐园万达广场、大明宫万达广场、温泉奥特莱斯等，不仅满足了现代人的需求，更是带动整个区域经济的腾飞。

　　3、业态结构逐步升级，复合型业态需求已成方向

　　经过近几年的快速发展，西安商业市场迅速扩张，同时，商业业态也更加丰富与完善。西安的百货店和大卖场也也逐步改变原有的单一功能，引进更多的餐饮和休闲娱乐业态，达到了复合型业态的综合商业组。如万达广场、新世界百货、华润万家等，基本可以满足人们“一站式”消费需求。

　　4、龙头房企扎堆 西安商业地产供应热

　　自从2008年，万达地产在西安成功打造的李家村万达广场，品牌房企进驻可谓点燃了西安商业市场。随后，万科地产、龙湖地产、绿地集团、保利地产、等龙头房企纷纷抢滩西安，打造了一个个独特商业体，一时间，西安供应市场持续增温。

　　二、西安商业地产存在问题

　　1、市场库存压力较大 后续风险较大

　　住宅办公楼商业

　　2013.12月末结转可售量(万㎡)1728.42180.63533.38

　　月均销化量(万㎡/月)99.137.1210.15

　　存量去化周期(月)17.4425.3752.55

　　西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截至2013年12月末，西安商服用房结转可售面积为533.38万平米，去化周期为52.55个月，去化周期远高于住宅、办公楼物业。以目前的去化速度和未来伴随着越来越多的商业地产上市，商业地产市场销售压力巨大，竞争也将更加激烈。从中长期来看，西安商业物业市场库存压力较大，“难消化”将是中长期存在的问题。

　　商业地产尤其诸如商业综合体，无法像住宅那样滚动分期开发。购物中心等大型商业地产项目需要一次性投资建成，才能形成浓厚的商业气氛，而不能采用住宅项目的滚动式分期开发模式，因此商业地产对于资金的要求更高，同时资金回收周期长，大量的商业地产进入房地产市场，而市场消化不足，后续其风险更甚于住宅物业。

　　2、商业地产开发同质化现象趋于严重

　　商业地产以其独特的人气魅力与展现城市形象的代言，备受政府与开发企业的青睐，不管是一线城市还是二、三线城市，其城市商业区域都在不断地延伸，商业规模不断地扩大，商业同质化现象也趋于严重，尤其随着全国性品牌、以及规模型商业业态的持续开发，更多便选取 “复制”模式进行项目运营。譬如从前年开始，西安对于商业综合体的热捧，对于购物中心的大量扩张建设等，已经让市场开始感觉“审美”疲劳，尤其对于西安而言，作为积绽丰厚、历史悠久的文化城市，众多商业项目运作时简单以拆旧建新，将很多可以深挖、并与城市价值、城市历史相嫁接，并依此提升商业地产复合价值的创新几乎通盘抹杀，也使得西安特色型商业在全国未有太多让人称颂之处，长此以往，百城一面的商业运营，无异是商业地产发展的误区。

　　3、专业化运营成为西安商业地产发展的隐忧

　　从前面的三个例子可以看出，商业巨头的撤离、商铺的严重空置，很大问题上也是整个运营的问题。商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现，没有涵盖拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。典型的商业与地产的联动实例即华润万家从零售业向商业地产延伸，而万达则从商业地产开发走向零售业，是商业地产需要地产与商业联动运营的典型实证。

　　商业物业的开发与商业运营的消化能力已形成严重的不对称。“招商”或许将成为中国城市化发展的一个特殊的名词，也是决定商业地产发展的关键瓶颈。面对商业市场的众多不确定性因素，如何分析不稳定的商业资源与高速发展的商业地产之间的博弈及商业招商的行为模式是规避投资风险、提高商业地产价值的关键。而这也是令许多成熟型商业地产开发企业项目制胜的关键，而对于从其他行业转入商业地产开发的企业由于缺乏经验，这也是项目成功的最大障碍。

　　4、新兴商业体量普遍较大，招商困难增加

　　西安目前在建商业项目，普遍体量较大，使招商困难增加。已经开业的雁塔文化新天地、万达新天地、万达大明宫、君城·新天地等，虽有部分大型超市进驻，但目前仍有大面积商铺空置。目前尚有多个大体量购物中心及商业街在建，这些项目将于近两年内集中入市，届时市场将面临较大招商压力，商铺空置率可能进一步上升。

　　5、电商迅速崛起 传统商业受冲击大

　　统计数据显示：2013年中国电子商务市场交易规模达10.2万亿元，同比增长29.9%，占社会零售总额的7.7%之多。在电商的冲击下，传统商业销售受到很大影响，零售行业格局正在发生改变。专家表示，传统零售业亟待改变依靠规模扩张获取利润的经营方式，通过整合供应链，加速全渠道布局，在重新赢得消费者的同时，实现自身的转型升级。

　　三、小结

　　从西安商业地产发展来看，开发量及市场库存量之大，未来商业地产销售压力重重;同时，在电商的强力冲击下，传统商业面临巨大风险，而转型、创新也势必是商业地产运营者重点考量的要素。